Fünf Schritte, an deren Ende Sie wissen, ob eine Immobilie zu Ihrer Vorsorge passt — und zwar auf Basis Ihrer Zahlen, nicht meiner Worte. An jedem Schritt entscheiden Sie selbst, ob es weitergeht.
1
Erstgespräch — kostenlos und ergebnisoffen
Wir lernen uns kennen. Sie erzählen, wo Sie stehen und was Sie erreichen wollen — ich erkläre Ihnen ehrlich, ob eine Immobilie dafür überhaupt das richtige Werkzeug ist. Manchmal lautet die Antwort Nein. Auch das ist ein Ergebnis.
Ihr Ergebnis: Eine klare Einschätzung, ob sich der nächste Schritt für Sie lohnt.
2
Bedarfsanalyse — Ihre Zahlen, konservativ gerechnet
Einkommen, Steuersituation, Eigenkapital, Ziele: Daraus entsteht Ihr persönliches Profil. Ich rechne bewusst den vorsichtigen Fall — mit Puffern für Zins, Leerstand und Instandhaltung. Sie sehen zuerst, was passiert, wenn es nicht optimal läuft.
Ihr Ergebnis: Ein belastbarer Rahmen: Was können Sie tragen, was macht Sinn?
3
Objektauswahl — vorgeprüft statt Katalog
Ich zeige Ihnen nur Objekte, die ich selbst geprüft habe: Lage, Substanz, Mietsituation, Unterlagen, Zahlen. Keine Massenware, keine Reservierungslisten mit Zeitdruck. Passt ein Objekt zu Ihrem Profil, rechnen wir es gemeinsam durch — Position für Position.
Ihr Ergebnis: Ein vollständiges Objektdossier mit allen Zahlen und Unterlagen.
4
Finanzierung — aus einem starken Netzwerk
Für Ihre Finanzierung arbeite ich mit Banken und spezialisierten Darlehensvermittlern zusammen. Als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO bringe ich selbst die Qualifikation und das Know-how mit, Angebote fachlich zu beurteilen — und suche aus diesem Netzwerk die Finanzierung heraus, die am besten zu Ihrem Vorhaben passt. Sie sehen die Konditionen nebeneinander und entscheiden selbst. Zum Notartermin gehen Sie mit einer Finanzierung, die steht.
Ihr Ergebnis: Eine gesicherte Finanzierung zu nachvollziehbaren Konditionen.
5
An Ihrer Seite — auch nach dem Kauf
Professionelle Verwaltung ist organisiert, die Vermietung läuft — und ich bleibe Ihr Ansprechpartner. Ob Fragen zur Abrechnung, zur Anschlussfinanzierung oder zum nächsten Objekt: Sie wissen immer, wen Sie anrufen können.
Ihr Ergebnis: Eine Immobilie, die läuft — ohne dass Sie zum Nebenerwerbs-Verwalter werden.
Der meweto-Filter
Warum die Prüfung bei mir immer vor dem Angebot kommt.
Ein Bergführer wird nicht dafür bezahlt, dass er Sie auf den Gipfel bringt — sondern dafür, dass er morgens auf das Wetter schaut und manchmal sagt: Heute gehen wir nicht. So verstehe ich meine Arbeit. Was meine Prüfung nicht besteht, bekommen Sie nie zu sehen — und genau das ist die Leistung. Manchmal liegt ein geprüftes Objekt bereit und es geht schnell; manchmal besteht über Monate nichts die Prüfung. Fest ist nur die Reihenfolge: Erst die Prüfung, dann das Angebot. Vier Prüfungen entscheiden darüber:
1Marktpreis-Realität
Was kosten vergleichbare Wohnungen wirklich — nicht laut Prospekt? Ich prüfe gegen amtliche Daten: Bodenrichtwerte und die ausgewerteten Kaufpreisdaten der Gutachterausschüsse.
2Miet-Realität
Trägt die kalkulierte Miete auch morgen noch? Ich schaue mir an, was Wohnungen, die vor 10–15 Jahren verkauft wurden, heute wert sind und tatsächlich an Miete erzielen — die echte Entwicklung einer Lage über eine typische Haltedauer, nicht die Prognose des Anbieters.
3Steuer-Versprechen
Sonderabschreibung, Denkmal-AfA, „steuerliche Wirkung noch in diesem Jahr": Jedes Steuerversprechen eines Anbieters rechne ich nach — mit Paragraf, Grenzwert und Kalender. Manche halten der Prüfung nicht stand.
4Exit-Fähigkeit
Was ist die Wohnung in zehn Jahren realistisch wert — und an wen verkaufen Sie sie dann? Wenn diese Frage keine belastbare Antwort hat, biete ich das Objekt nicht an.
Schnelle Angebote gibt es überall. Geprüfte gibt es bei meweto.
Die Mechanik
Warum Sie eine vermietete Immobilie nicht allein bezahlen.
Das Prinzip hinter der Kapitalanlage-Immobilie ist einfach: Die monatlichen Kosten tragen Sie nicht allein — Ihr Mieter zahlt den größten Teil, und über Steuervorteile beteiligt sich auch das Finanzamt. Ein vereinfachtes Beispiel:
Ihr Mieter trägt750 €
Finanzamt*~125 €
Ihr Anteil~202 €
Monatliche Gesamtkosten im Beispiel: 1.077 € (Kreditrate 967 € + Verwaltung 80 € + Instandhaltungsrücklage 30 €) — bei einem Objekt für 200.000 €. *Steuervorteil aus Vermietung und Verpachtung, konservativ gerechnet — Details und Disclaimer unten.
~81%
der monatlichen Kosten tragen im Beispiel Mieter und Finanzamt — Monat für Monat.
250€
fließen monatlich in die Tilgung — im Beispiel mehr, als Ihr eigener Anteil beträgt. Das Geld verschwindet nicht, es baut Ihr Vermögen auf.
200.000€
Sachwert arbeitet für Sie — finanziert überwiegend von Bank, Mieter und Steuervorteil.
Der zweite Hebel
Und nach zehn Jahren?
Während Mieter und Finanzamt die Monatskosten mittragen, arbeiten zwei Kräfte im Hintergrund: die Wertentwicklung des Objekts und Ihre Tilgung. Nach zehn Jahren ist der Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie steuerfrei — im selben Beispiel:
Kaufpreis200.000 €
↓ 10 Jahre: Wertentwicklung (Annahme) 2,5 % p. a. & Tilgung 1,5 % p. a.
Verkaufspreis256.017 €
Restschuld− 162.599 €
steuerfrei*93.418 €
Annahmen & Hinweise zu diesem Beispiel
Kaufpreis 200.000 €, vollständige Finanzierung des Kaufpreises (Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital), Sollzins 4,3 % p. a., anfängliche Tilgung 1,5 %, Kaltmiete 750 €/Monat, Verwaltung 80 €/Monat, Instandhaltungsrücklage 30 €/Monat.
Steuervorteil konservativ gerechnet (Betrachtung im ersten Jahr): Abschreibung 2 % auf einen Gebäudeanteil von 80 % des Kaufpreises, Werbungskosten aus Zinsen und Verwaltung, persönlicher Grenzsteuersatz 40 %. Der tatsächliche Effekt hängt von Ihrer persönlichen Situation, dem Objekt und der Gesetzeslage ab und verändert sich über die Jahre (z. B. sinkender Zinsanteil). Wir erbringen keine Steuerberatung — steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater; gern arbeiten wir dabei zusammen.
*Zehn-Jahres-Betrachtung: Wertentwicklung von 2,5 % p. a. ist eine Annahme, keine Garantie — Immobilienwerte können auch stagnieren oder fallen. Restschuld bei monatlicher Annuität (Sollzins 4,3 %, anfängliche Tilgung 1,5 %) nach 120 Raten. Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns nach zehn Jahren Haltedauer gemäß § 23 EStG (privates Veräußerungsgeschäft, aktuelle Rechtslage); Verkaufsnebenkosten nicht berücksichtigt.
Dies ist ein vereinfachtes, konservativ gewähltes Rechenbeispiel zur Veranschaulichung der Mechanik — keine Anlageberatung und kein Angebot. Ihre persönliche Rechnung erstellen wir gemeinsam im Gespräch, mit Ihren Zahlen und den Risiken, die dazugehören. Stand: Juli 2026.
Aus der Praxis
Drei echte Rechnungen unserer Kunden.
Das vereinfachte Beispiel oben zeigt die Mechanik. So sieht sie in der Praxis aus: drei Kalkulationen aus unserer Beratung, mit denen die Kunden tatsächlich gekauft haben. Anonymisiert, Zahlen gerundet, bewusst keine Ausreißer nach unten, sondern Fälle mit einem spürbaren Eigenanteil.
Beispiel 1 · Bergheim (Rhein-Erft-Kreis) · Kauf 2024
Ehepaar, gemeinsames zu versteuerndes Einkommen rund 45.000 €
Objekt
Bestandswohnung, 77 m², 3 Zimmer
Kaufpreis
rund 220.000 €
Eigenkapital
rund 22.000 € (Nebenkosten)
Finanzierung
3,81 % Sollzins, 1,5 % Tilgung
Mieter820 €
Finanzamt*100 €
Eigenanteil160 €
Eigenanteil: rund 160 € im Monat bei monatlichen Gesamtkosten von rund 1.080 €.
Nach zehn Jahren laut Kalkulation: Vermögensaufbau rund 115.000 € (Immobilienwert abzüglich Restschuld, Annahme Wertentwicklung 3,0 % p. a.).**
Florindo Covelli: Beide berufstätig, kein hohes Einkommen, aber ein klares Ziel: eine zweite Einkommensquelle fürs Alter. Wir haben bewusst mit 1,5 % Tilgung gerechnet, damit die Rate auch bei steigenden Kosten trägt.
Beispiel 2 · Düsseldorf · Kauf 2026
Einzelperson, zu versteuerndes Einkommen rund 60.000 €
Objekt
Bestandswohnung, 65 m², 3 Zimmer, mit Garage
Kaufpreis
255.000 €
Eigenkapital
rund 29.000 € (Nebenkosten)
Finanzierung
3,98 % Sollzins, 1,25 % Tilgung
Mieter770 €
Finanzamt*290 €
Eigenanteil190 €
Eigenanteil: rund 190 € im Monat bei monatlichen Gesamtkosten von rund 1.250 €.
Nach zehn Jahren laut Kalkulation: Vermögensaufbau rund 115.000 € (Immobilienwert abzüglich Restschuld, Annahme Wertentwicklung 3,0 % p. a.).**
Florindo Covelli: Hier ging es um den Einstieg: ein solides Bestandsobjekt in Düsseldorf, Eigenkapital nur für die Nebenkosten, und ein Eigenanteil in einer Höhe, die auch in einem schlechteren Monat nicht wehtut.
Beispiel 3 · Düsseldorf · Kauf 2026
Einzelperson, zu versteuerndes Einkommen rund 160.000 €
Objekt
Bestandswohnung, 73 m², 3 Zimmer, mit Garage
Kaufpreis
235.000 €
Eigenkapital
rund 27.000 € (Nebenkosten)
Finanzierung
4,19 % Sollzins, 1,5 % Tilgung
Mieter670 €
Finanzamt*360 €
Eigenanteil230 €
Eigenanteil: rund 230 € im Monat bei monatlichen Gesamtkosten von rund 1.260 €.
Nach zehn Jahren laut Kalkulation: Vermögensaufbau rund 100.000 € (Immobilienwert abzüglich Restschuld, Annahme Wertentwicklung 2,5 % p. a.).**
Florindo Covelli: Hohes Einkommen, hohe Steuerlast. Hier trägt das Finanzamt mehr als die Hälfte dessen, was die Miete nicht deckt. Trotzdem haben wir mit 1,5 % Tilgung gerechnet, nicht mit dem Minimum.
Hinweise zu den drei Beispielen
Alle drei Rechnungen stammen aus realen Beratungen der meweto GmbH (Kaufjahre 2024 und 2026) und wurden anonymisiert. Beträge sind zu Ihren Gunsten gerundet: Mieteinnahme und Steuervorteil ab-, Eigenanteil aufgerundet. Zusätzlich haben wir den Eigenanteil um rund 40 € je Monat angehoben, weil die Bauzinsen seit diesen Kalkulationen gestiegen sind und eine heutige Finanzierung entsprechend teurer ausfällt. Monatliche Gesamtkosten umfassen Kreditrate, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage.
*Steuervorteil im ersten vollen Jahr aus Abschreibung, Zinsen und Werbungskosten, berechnet mit dem jeweiligen persönlichen Steuersatz. Er hängt von Einkommen, Objekt und Gesetzeslage ab und sinkt über die Jahre mit dem Zinsanteil. Wir erbringen keine Steuerberatung.
**Zehn-Jahres-Werte sind Prognosen der jeweiligen Kalkulation, keine Ergebnisse: Wertentwicklungen von 2,5 bzw. 3,0 % p. a. sind Annahmen, Immobilienwerte können auch stagnieren oder fallen. Verkaufsnebenkosten nicht berücksichtigt. Keine Anlageberatung, kein Angebot. Ihre persönliche Rechnung entsteht im Gespräch, mit Ihren Zahlen und den Risiken, die dazugehören. Stand: September 2026.
Und was ist mit den Risiken?
Leerstand, Zinsänderung, Instandhaltung, Mietausfall — eine Immobilie ist kein Selbstläufer, und wer Ihnen etwas anderes erzählt, ist nicht ehrlich mit Ihnen.
Deshalb gehören die Risiken bei mir in jede Rechnung: mit Puffern in der Kalkulation, vorgeprüften Objekten und einer Verwaltung, die Probleme früh erkennt. Im Erstgespräch besprechen wir nicht nur, was gut laufen kann — sondern auch, was schiefgehen kann und wie wir es abfedern.
