Zwei Eigentümer, gleiche Wohnung, gleicher Kaufpreis. Der eine setzt jedes Jahr 4.000 Euro Abschreibung ab, der andere 11.111 Euro, fast dreimal so viel. Der Unterschied ist ein Gutachten, wie das Rechenbeispiel unten zeigt. Seit Dezember 2025 ist der Weg dorthin wieder offener. Hier lesen Sie, wie das funktioniert, für wen es sich rechnet und wo der Haken liegt.
Wer eine Wohnung vermietet, darf die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Jahre von der Steuer absetzen. Das heißt Abschreibung oder AfA (Absetzung für Abnutzung). Der Anteil für Grund und Boden zählt nicht mit, denn ein Grundstück nutzt sich nicht ab.
Wie viel Sie pro Jahr absetzen, regelt § 7 Abs. 4 EStG. Maßgeblich ist das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde (erste Spalte):
| AfA pro Jahr | Gutachten wirkt bei tatsächlicher Dauer unter | |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahren |
| 1925–2022 | 2 % | 50 Jahren |
| ab 2023 | 3 % | 33 Jahren |
Diese Sätze gelten pauschal. Das Gesetz fragt nicht, wie alt das Gebäude beim Kauf schon ist. Eine Wohnung von 1965 schreiben Sie also mit 2 Prozent ab, als hätte das Haus noch 50 Jahre vor sich. Genau hier setzt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG an: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, dürfen Sie nach dieser kürzeren Dauer abschreiben. Den Nachweis müssen Sie als Eigentümer führen. In der Praxis geschieht das mit einem Gutachten zur Restnutzungsdauer, also zu der Zeit, die das Gebäude voraussichtlich noch genutzt werden kann.
Ihre erste Prüffrage: Wann wurde Ihr Gebäude fertiggestellt? Die Angabe finden Sie meist im Exposé oder im Energieausweis.
Ein vereinfachtes Beispiel: Der Gebäudeanteil einer älteren Bestandswohnung beträgt 200.000 Euro. Mit dem pauschalen Satz von 2 Prozent setzen Sie 4.000 Euro im Jahr ab. Bestätigt ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 18 Jahren, gilt 100 geteilt durch 18, also rund 5,56 Prozent. Die Abschreibung steigt auf 11.111 Euro im Jahr (200.000 Euro geteilt durch 18).
Jährliche Abschreibung bei 200.000 Euro Gebäudeanteil
Pauschal 2 % (unterstellt: 50 Jahre)
Laut Gutachten 18 Jahre (100 / 18 = 5,56 %)
Gebäudeanteil 200.000 Euro als frei gewählte Beispielzahl. Ob das Finanzamt eine kürzere Dauer anerkennt, hängt vom Gutachten und vom Einzelfall ab.
Was heißt das für die Steuer? Es kommt auf Ihren Grenzsteuersatz an. Das ist der Satz, mit dem Ihr zuletzt verdienter Euro besteuert wird. Bei 42 Prozent sparen Sie mit den rund 7.111 Euro zusätzlicher Abschreibung rund 2.990 Euro Einkommensteuer im Jahr, solange die Abschreibung läuft. Bei 35 Prozent wären es rund 2.490 Euro. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind dabei nicht eingerechnet.
Beispielrechnung, keine Steuerberatung.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat schon 2021 entschieden: Eigentümer können sich für den Nachweis jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet ist. Ein Bausubstanzgutachten ist keine Voraussetzung (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19).
Die Finanzverwaltung zog die Zügel danach wieder an. Ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom 22. Februar 2023 verlangte grundsätzlich das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines zertifizierten Sachverständigen. Die Modellwerte der Immobilienwertermittlungsverordnung allein ließ es nicht gelten. Der BFH stellte 2024 klar, dass auch ein Gutachten genügen kann, das die Restnutzungsdauer nach den Methoden der Immobilienbewertung wirtschaftlich bestimmt (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23).
Mit BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Ministerium im Einvernehmen mit den Ländern das Schreiben von 2023 aufgehoben. Neue Vorgaben hat es nicht erlassen. Damit zählt wieder der Maßstab des BFH: jede geeignete Methode.
Merksatz: Kein bestimmter Gutachter-Typ ist mehr vorgeschrieben. Entscheidend ist, ob das Gutachten das konkrete Gebäude überzeugend beschreibt, etwa seinen Zustand und durchgeführte oder unterlassene Modernisierungen. Das Finanzamt prüft weiterhin jeden Fall einzeln.
So eindrucksvoll die Zahlen sind: Ein Gutachten erhöht nicht die Summe. Abgeschrieben werden in beiden Fällen insgesamt 200.000 Euro. Es ändert nur das Tempo, 18 statt 50 Jahre. Die Entlastung kommt früher, oft in den Jahren, in denen die Finanzierung am stärksten drückt. Nach 18 Jahren endet die Abschreibung dafür vollständig.
Zwei weitere Punkte gehören in die Rechnung:
Vorsicht bei Werbeversprechen: Anerkennungsquoten, die Gutachter-Anbieter selbst nennen, sind keine unabhängige Quelle.
Je öfter Sie mit Ja antworten, desto eher lohnt sich ein genauer Blick. Ein Ja ersetzt aber keine Rechnung. Die machen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie ein Gutachten beauftragen.
Bei jedem Bestandsobjekt prüfen wir vor der Empfehlung, ob ein Restnutzungsdauer-Gutachten in Frage kommt und ob es die Rechnung spürbar verändert. Dabei gilt derselbe Grundsatz wie bei allen Steuerthemen: Steuervorteile verbessern die Rechnung eines soliden Objekts. Sie retten kein überteuertes. Wie die übrigen Bausteine zusammenwirken, zeigt unser Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.
Sie vermieten bereits eine ältere Wohnung und fragen sich, ob das Thema für Sie relevant ist? Sprechen Sie uns im Erstgespräch an. Die verbindliche steuerliche Beurteilung bleibt bei Ihrem Steuerberater.
Hinweis: Dieser Artikel erklärt allgemeine steuerliche Mechanismen nach dem Rechtsstand vom 16. Oktober 2026 und ersetzt keine Steuerberatung. Ob ein Gutachten in Ihrem Fall sinnvoll ist, hängt von Gebäude, Kaufpreisaufteilung und Steuersatz ab. Beispielrechnung, keine Steuerberatung.
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Kein Verkaufsgespräch. Wenn es nicht passt, sage ich es Ihnen — das ist das Versprechen.
