Manche Anbieter schicken Ihnen binnen 24 Stunden ein Exposé. Bei mir kann es schnell gehen — wenn gerade ein geprüftes Objekt bereitliegt. Oder es dauert auch mal mehrere Monate, wenn nichts meine Prüfung besteht. Denn eines ist fest: Die Prüfung kommt immer vor dem Angebot. Dieser Artikel erklärt, was dabei passiert.
Der Bergführer-Grundsatz
Ein Bergführer wird nicht dafür bezahlt, dass er Sie auf den Gipfel bringt. Er wird dafür bezahlt, dass er morgens um fünf auf das Wetter schaut — und manchmal sagt: Heute gehen wir nicht. Die Absage ist keine verweigerte Leistung. Sie ist die Leistung.
Genauso verstehe ich die Objektauswahl: Meine Arbeit steckt nicht nur in der Immobilie, die ich Ihnen vorschlage — sondern auch in allen, die ich vorher aussortiert habe. Und aussortiert wird laufend: Ich sichte Angebote von Bauträgern, Aufteilern und Vertriebsanbindungen — und was meine Prüfung nicht besteht, bekommen Sie nie zu sehen.
Was ein Fehler kostet — und warum er nicht passieren darf
Bei einem ETF-Sparplan ist fast jeder Fehler korrigierbar: umschichten, Rate ändern, pausieren — drei Klicks, kaum Kosten. Eine Immobilie unterschreiben Sie beim Notar, und danach lässt sich nichts mehr radieren. Eine „Korrektur" hieße Verkauf: Die Erwerbsnebenkosten — je nach Bundesland und Maklercourtage rund 8 bis 12 Prozent — sind dann bereits unwiederbringlich bezahlt, oft kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank hinzu, und vor Ablauf der Zehnjahresfrist wird der Gewinn versteuert.
Daraus folgt der Satz, der meine Arbeitsweise bestimmt: Beim Depot entsteht der Erfolg im Durchhalten. Bei der Immobilie entsteht er im Einkauf. Deshalb investiere ich meine Zeit vor dem Notartermin — danach kann sie niemand mehr investieren.
Was wird geprüft, bevor Sie ein Angebot bekommen?
Vier Prüfungen — der meweto-Filter — entscheiden, ob ein Objekt überhaupt in meine Auswahl kommt:
- Marktpreis-Realität: Ich vergleiche den Angebotspreis nicht mit anderen Angeboten, sondern mit amtlichen Daten — Bodenrichtwerten und den ausgewerteten Kaufpreisdaten der Gutachterausschüsse. Angebotspreise sind Wünsche; beurkundete Preise sind Markt.
- Miet-Realität: Ich schaue mir an, was Wohnungen, die vor 10 bis 15 Jahren verkauft wurden, heute wert sind und tatsächlich an Miete erzielen. So sehe ich, wie sich eine Lage über eine typische Haltedauer wirklich entwickelt hat — und vergleiche das mit dem, was die Kalkulation verspricht.
- Steuer-Versprechen: Sonderabschreibung, Denkmal-AfA, „steuerliche Wirkung noch in diesem Jahr" — solche Zusagen rechne ich nach, mit Paragraf, Grenzwert und Kalender. Manche halten der Prüfung nicht stand: Da wird eine Sonderabschreibung beworben, deren Baukosten-Obergrenze das Objekt reißt, oder ein Steuereffekt für das laufende Jahr versprochen, der deutlich kleiner ausfällt als beworben — weil die reguläre Gebäude-Abschreibung erst ab dem Monat des Eigentumsübergangs anteilig läuft. Mehr zu den Mechanismen in meinem Steuer-Artikel.
- Exit-Fähigkeit: Was ist die Wohnung in zehn Jahren realistisch wert — und an wen verkaufen Sie sie dann? Handelt es sich um einen Neubau, gehört noch etwas in die Rechnung: Er kostet heute in der Regel deutlich mehr als die zehn Jahre alte Bestandswohnung nebenan — diesen Abstand setze ich in der Kalkulation konservativ an, statt ihn zu ignorieren.
Was das für Sie bedeutet
Konkret: Wenn ich Ihnen ein Objekt zeige, hat es diese vier Prüfungen bereits hinter sich — und im Gespräch zeige ich Ihnen gern, worauf meine Einschätzung beruht. Manchmal geht das übrigens schnell: nämlich dann, wenn ein Objekt die Prüfung gerade frisch bestanden hat und Ihr Profil dazu passt. Der Unterschied zu anderen liegt also nicht im Tempo, sondern in der Reihenfolge — bei mir liegt die Prüfung immer vor dem Angebot, nie danach.
Und wenn ich länger nichts schicke, dann deshalb, weil mir gerade nichts vorliegt, das ich Ihnen guten Gewissens vorschlagen kann.
Schnelle Angebote gibt es überall. Geprüfte gibt es bei meweto.
Hinweis: Soweit dieser Artikel steuerliche Mechanismen anspricht, sind das allgemeine Erläuterungen — keine Steuerberatung. Wie sich die einzelnen Bausteine in Ihrer Situation auswirken, hängt von Ihrem Einkommen, Steuersatz und Objekt ab; für die verbindliche steuerliche Gestaltung arbeiten Sie mit Ihrem Steuerberater.