Die erste Wohnung ist gekauft, die zweite auch. Für die dritte fehlt das, was am Anfang auf dem Konto lag. Ist hier Schluss? Nicht zwangsläufig. Wer zwei Wohnungen solide finanziert hat, hat mehr in der Hand, als sein Kontostand zeigt: Sicherheiten, belegte Mieten und eine Bonität, die Banken bei Folgekäufen sehen wollen. Hier lesen Sie die drei Wege, worauf es bei jedem ankommt und was Sie heute schon vorbereiten können.
Das Ersparte ist gebunden. Ihre Möglichkeiten sind es nicht.
Bei einer vermieteten Wohnung bringen Sie häufig die Kaufnebenkosten selbst mit: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, dazu einen Puffer. Nach zwei Käufen ist das Ersparte deshalb oft gebunden, und es scheint, als wäre hier erst einmal Schluss.
Gemeint ist das Geld für den nächsten Kauf. Eine Rücklage für Leerstand, Reparaturen und Sonderumlagen gehört zu jeder vermieteten Wohnung dazu und bleibt unangetastet; sie ist kein Eigenkapital für Wohnung 3.
Darin steckt ein Denkfehler. Für die Bank zählt nicht nur, was auf Ihrem Konto liegt. Sie fragt auch, welche Sicherheiten Sie stellen können und wie Ihre Bonität aussieht. Drei Wege passen zu jemandem, der Eigentumswohnungen für die Altersvorsorge kauft. Die früher gelegentlich genutzte Abtretung eines Wertpapierdepots gehört nicht dazu, Banken wünschen sie heute kaum noch. Für alle drei gilt: Die Bank bewertet nach eigenen Maßstäben und prüft Ihre Bonität bei jedem Kauf neu. Das ist kein Hindernis, sondern der Rahmen, in dem Sie planen.
Ihre Bonität ist ein Wert. Sie dürfen ihn nutzen.
Viele Anleger behandeln ihre Bonität wie eine Reserve, die man besser nicht anrührt. Dabei prüft und honoriert eine Bank bei einem Folgekauf genau das: ein geregeltes Einkommen, planmäßig laufende Darlehen, belegte Mieteingänge und geordnete Unterlagen. Wer das vorweisen kann, geht anders in ein Bankgespräch als beim ersten Kauf.
Wer weiterkommen möchte, darf und sollte diesen Wert nutzen. Mit Augenmaß heißt: Sie entscheiden bewusst, welche Sicherheit Sie einbringen, und die Raten müssen auch tragbar bleiben, wenn eine Wohnung einmal leer steht. Ein erster Schritt, der heute geht: Legen Sie Einkommensnachweise, Darlehensübersichten und Mietbelege aller Wohnungen in einen Ordner. Genau diese Unterlagen fragt eine Bank ab.
Drei Wege. Eine gemeinsame Grundlage.
Für alle drei gilt: Die Bank bewertet nach eigenen Maßstäben und prüft Ihre Bonität bei jedem Kauf neu.
Weg 1: Ihr Zuhause sichert die nächste Wohnung mit ab
So funktioniert es
Besitzen Sie ein eigenes Haus oder eine selbst genutzte Wohnung, kann die Bank diese zusätzlich zur neuen Wohnung als Sicherheit nehmen. Das kann helfen, die Kaufnebenkosten abzudecken, einen Blankoanteil zu schließen oder bessere Konditionen zu erreichen. Blankoanteil heißt: der Teil des Darlehens, den der Wert der neuen Wohnung allein nicht deckt.
Wichtig: Dabei fließt kein Geld auf Ihr Konto. Die Sicherheit ersetzt in der neuen Finanzierung Eigenkapital, das Sie sonst mitbringen müssten. Ob und in welchem Umfang das geht und wie es im Grundbuch umgesetzt wird, klärt die Bank im Antrag nach ihrer eigenen Bewertung.
Worauf es ankommt
Ihr Zuhause haftet dann für die neue Wohnung mit, in der Regel aber nur mit einem Teil. Die Bank sichert den Hauptteil des Darlehens auf der neuen Wohnung ab und trägt auf Ihr Zuhause nur den Rest ein, zum Beispiel 180.000 Euro auf der Wohnung und 20.000 bis 40.000 Euro auf Ihrem Zuhause. Gerät die Finanzierung in Schieflage, hält sich die Bank zuerst an die neue Wohnung. Ihr Zuhause kommt erst ins Spiel, wenn danach noch etwas offen bleibt; garantieren lässt sich das nicht, aber so läuft es in der Praxis. Ist nichts mehr offen, gibt die Bank die Sicherheit auf Ihrem Zuhause wieder frei. Trotzdem ist es eine bewusste Entscheidung, keine Formalie. Sie passt, wenn Ihr Einkommen stabil ist und die neue Rate auch ohne Mieteingang eine Zeit lang tragbar bleibt. Gehört das Haus Ihnen gemeinsam mit einer anderen Person, muss auch sie mitwirken. Sprechen Sie das früh an.
Was Sie vorbereiten können
Legen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug Ihres Zuhauses und die letzte Darlehensübersicht bereit. Damit lässt sich im Gespräch schnell einschätzen, ob Ihr Zuhause als Sicherheit in Frage kommt. Einen Betrag sollten Sie daraus nicht ableiten, denn was die Bank ansetzt, folgt aus ihrer Bewertung.
Weg 2: Ihre erste Wohnung trägt die nächste mit, nur meist anders als gedacht
So funktioniert es
Auch eine vermietete Wohnung, die Sie schon besitzen, kann als Zusatzsicherheit dienen, besonders wenn sie heute mehr wert ist als beim Kauf, höhere Mieten bringt oder das Darlehen ein gutes Stück getilgt ist.
Viele denken dabei zuerst an die Bank, die die Wohnung finanziert hat: Sie soll das bestehende Darlehen einfach erhöhen. Das ist in der Praxis sehr schwierig, meist wird ein neues Darlehen beantragt. Grundsätzlich möglich ist auch, dass eine andere Bank die Wohnung als Sicherheit nimmt und sich im Grundbuch hinter der bisherigen eintragen lässt, im sogenannten zweiten Rang, sofern ihre eigene Bewertung das trägt.
Worauf es ankommt
Es zählt der Wert, den die Bank selbst ansetzt, nicht der aus einem Online-Portal. Banken bewerten vorsichtig, und ein Wertzuwachs ist nie garantiert. Planen Sie deshalb mit dem Bankwert, nicht mit dem Wunschwert. Auch hier haftet die bestehende Wohnung für die neue mit, und die Bank prüft Ihre Bonität für die gesamte Finanzierung neu.
Was Sie vorbereiten können
Legen Sie jede wirksame Mieterhöhung mit Beleg zur Wohnungsakte, dazu die Kontoauszüge, auf denen die neue Miete eingeht. Eine Bank rechnet mit belegten Mieten, nicht mit erhofften, deshalb ist jede belegte Mieterhöhung ein Argument in Ihrer Hand. Halten Sie außerdem Mietvertrag, Darlehensunterlagen, Teilungserklärung und den aktuellen Wirtschaftsplan griffbereit.
Weg 3: Ihre Steuererstattung wird zum Eigenkapital
So funktioniert es
Bei einer vermieteten Wohnung machen Sie Abschreibung, Darlehenszinsen und weitere Werbungskosten in der Steuererklärung geltend. Übersteigen diese Kosten in den ersten Jahren die Mieteinnahmen, senkt der steuerliche Verlust Ihre Einkommensteuer. Das Geld kommt jedes Jahr mit dem Steuerbescheid zurück. Ab dem Jahr nach dem Kauf geht es auch monatlich über einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug, den Sie beim Finanzamt beantragen.
Wer diese Erstattung konsequent beiseitelegt, statt sie im Alltag aufgehen zu lassen, baut Jahr für Jahr Eigenkapital für die nächste Wohnung auf. Keine Ihrer Immobilien haftet dafür zusätzlich. Bleibt nach Rate und Hausgeld außerdem etwas von der Miete übrig, kommt dieser Überschuss dazu.
Worauf es ankommt
Erstattet wird höchstens, was Sie an Steuern gezahlt haben: Ohne Steuerlast keine Erstattung. Wie hoch sie ausfällt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, den Zinsen und der Abschreibung der Wohnung ab. Deshalb nenne ich hier keine Zahlen und gebe keine Zusage, was bei Ihnen ankommt, rechnet Ihr Steuerberater für Ihren Fall durch. Meist ist die Erstattung in den ersten Jahren am höchsten und wird kleiner, wenn der Zinsanteil sinkt und die Mieten steigen. Dieser Weg braucht Geduld. Dafür sinkt mit jeder Tilgung Ihre Restschuld, und das kann Weg 2 später stärken. Und auch mit angespartem Eigenkapital prüft die Bank Ihre Bonität bei jedem Kauf neu.
Was Sie vorbereiten können
Legen Sie die Steuerbescheide der letzten zwei Jahre bereit und halten Sie in einer kurzen Übersicht fest, welche Erstattung jeweils kam. Richten Sie für Ihr Eigenkapital ein eigenes Konto ein, auf das jede Erstattung sofort fließt, bei einem Freibetrag per Dauerauftrag jeden Monat. Dann sehen Sie auf einen Blick, was sich angesammelt hat, und haben saubere Belege für die nächste Finanzierung.
„Planen Sie deshalb mit dem Bankwert, nicht mit dem Wunschwert.“
„Eigenkapital rausziehen“: Was bei einer Eigentumswohnung stattdessen funktioniert
Im Netz liest man oft, man könne Eigenkapital aus einer Immobilie „rausziehen“. Gemeint ist eine Nachbeleihung: Das Darlehen wird erhöht und das zusätzliche Geld ausgezahlt. Dieses Bild stammt aus der Welt ganzer Mehrfamilienhäuser. Dort kann der Eigentümer den Wert selbst steigern, etwa durch Modernisierung oder Ausbau, und die Finanzierung wird dort oft von Anfang an auf eine spätere Neubewertung ausgelegt.
Bei einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung mit langer Zinsbindung ist das anders. Dach, Fassade und Haustechnik gehören der Eigentümergemeinschaft, den Wert haben Sie also nur begrenzt selbst in der Hand. Und solange die Zinsbindung läuft, muss die Bank Ihr Darlehen nicht erhöhen. Der Weg, der hier in der Praxis funktioniert, ist die Zusatzsicherheit: Es wird nichts ausgezahlt, aber Ihre Wohnung kann helfen, die nächste zu finanzieren. Fragen Sie Ihre Bank deshalb nicht nach einer Auszahlung, sondern ob die Wohnung als Zusatzsicherheit in Frage kommt.
Das Eigenkapital für Wohnung 3 entsteht beim Einkauf von Wohnung 1
Alle drei Wege bauen auf dieselbe Grundlage: gut eingekaufte Wohnungen. Passen Preis und Wert zusammen, hat die Bank eine Sicherheit, mit der sie arbeiten kann, und die Rate lässt Spielraum. Eine zu teuer gekaufte Wohnung bewertet die Bank niedriger, als Sie bezahlt haben, und ihre Rate zehrt den Spielraum auf.
Deshalb vergleiche ich jeden Kaufpreis mit dem Markt, bevor ich Ihnen eine Wohnung vorschlage. Wie das abläuft, beschreibe ich im Beitrag Erst geprüft, dann angeboten. Und deshalb klären wir Ihren Finanzierungsrahmen mit meinem Finanzierungspartner, bevor wir über ein konkretes Objekt sprechen. So arbeitet jede gut eingekaufte Wohnung auch für die nächste.
Welcher Weg passt zu Ihrer nächsten Wohnung?
Zwei solide finanzierte Wohnungen sind eine gute Ausgangslage. Sie bringen beim nächsten Kauf einen Nachweis mit, den es beim ersten noch nicht gab: pünktlich bediente Darlehen und belegte Mieten. Sie fragen sich, welcher Weg bei Ihnen in Frage kommt? Sprechen Sie mich im Erstgespräch an, ganz ohne Objekt auf dem Tisch. Eine Finanzierungszusage gibt nur die Bank. Aber Sie wissen danach, welche Unterlagen zählen, welcher Weg sich bei Ihnen zu prüfen lohnt und wie Sie ihn mit Augenmaß angehen.
Hinweis: Dieser Artikel erklärt allgemein, wie Banken bei Folgekäufen mit Sicherheiten umgehen, Stand November 2026. Er ist keine Finanzierungszusage und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ob und in welchem Umfang ein Weg bei Ihnen möglich ist, entscheidet die Bank nach ihrer eigenen Bewertung und Ihrer Bonität.